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        2022年臺州樓市下跌還是上漲?

        來源:首輔房產作者:俏說紛紜發布時間:2022-2-15點擊: 人次

        2021年,臺州樓市的總體走勢是高開高走,上半年處于量價齊升狀態,下半年密集調控后,開始有所回落,特別是二手房市場步入寒冷的冬天。

        那么,2022年樓市走勢又會如何?

        一、2021年樓市走勢回顧

        2021年,臺州市的新房市場,迎來了供銷兩旺的景象,量增自然價升,特別是椒江區,因為區位優勢在這幾年開始逐步顯現,吸引了一定域外投資者的熱情。

        據統計,全市全年新房共簽約超11萬件(含車位、商鋪、辦公),比2020年近10萬件增長了不少。

        來自樓盤網的數據顯示,全市新房均價呈現出高開高走的走勢。分區域來看,僅有黃巖、路橋兩區高開低走之勢,椒江區、集聚區、天臺縣下半年后則進入橫盤狀態,臨海市、溫嶺市、玉環市、仙居縣和三門縣等多數縣市則在下半年開啟一波補漲行情。

        從臺州房管政務網上公開的新房簽約數據來看,2021年房價下跌區域反而有所放量,而補漲的縣市簽約量明顯處在萎縮狀態。

        2021年,臺州二手房市場,在下半年進入封凍狀態,從多家房產中介的業務來看,成交量大幅萎縮。雖然有個別急于出手的房東會降價出售,但不能代表市場的主流已發生改變。

        臺州二手房報價數據來源:安居客

        來自各大房產網站的二手房報價數據顯示,各個小區二手房的價格都沒有出現明顯的松動跡象。

        總體來看,臺州房地產市場也和全國大多數城市一樣,一二手房也存在價格倒掛現象,說明市場對未來的總體預期沒有發生明顯變化,顯然有利于市場健康平穩發展。

        二、2022年樓市走向展望

        2022年春節,雖然各大樓盤的售樓處有點冷清,但臺州房地產市場的總體走勢,目前還不會有大的變化,隨著天氣的回暖,相信市場的熱度會有所回升。

        (一)從成交量看短期市場走勢。

        黃巖、路橋兩區去年新房下跌已有一定空間和幅度,而且明顯有成交簽約量的支撐,短期來看橫盤概率更大,繼續下跌可能性較小。

        臨海市、溫嶺市、玉環市、仙居縣和三門縣等多數縣市在去年下半年縮量補漲,即使目前金融政策有所回暖,但要繼續上漲也缺乏內在動力,橫盤走勢的概率較大。

        從椒江區、集聚區和天臺縣三個區縣來看,則是在去年下半年提前進入橫盤走勢而已。同時,橫盤縮量不是特別明顯,椒江區、集聚區按區域人口基數來看,新房簽約量持續遠高于其它縣市區,說明其它域外的投資人還是繼續看好這兩個區域的未來市場。

        數據來源:臺州房管政務網                制表:首輔房產

         

        首輔房產認為,怎么看短期房價走勢,就要去看大眾的預期,而要讀懂大眾預期的變化,就要從成交量入手。影響房價的因素雖說眾多,但成交量一般是難以作假的。其實,房市跟股市一樣,都是市場行為,許多道理一定是想通的。

        所以,2022年,看空臺州樓市的想法,或者期待下跌再下手買房的話,在臺州大多數縣市區里,都是難以實現的。

        (二)從土地市場看短期樓市走勢

        與上一年相比,2021年,臺州土地市場成交結果顯示,總體來說還是量減價升的情況,個別地塊出現流拍現象,只能表明土地市場有所降溫,熱點板塊競拍溢價較高,說明開發商拿地的熱情沒有發生大的轉變,只是在適應市場的變化,在策略上進行結構性調整而已。

        來自《中國臺州網》消息,據不完全統計,2021年1-12月,臺州共成功出讓151宗地塊(不包含工業用地),總成交金額約495億元。相較2020年,地塊成交宗數雖然減少,但成交金額約增長了7%。

        2021年成交量、成交金額冠軍均被溫嶺市拿下,天臺縣、臨海市、玉環市也有不錯的表現。臺州市區(臺州灣新區、椒江區、黃巖區、路橋區)土地市場供應趨緩,尤其下半年推地量明顯減少,備受期待的高鐵新區云谷地塊也因故終止出讓。此外,仙居縣、三門縣的推地量、成交量較少。

        2021年房地產企業在“三道紅線”的緊箍咒下運行有些困難,曾經活躍在臺州樓市的品牌房企,減少了在臺州的開發項目,但仍有部分房企選擇積極拿地。

        樓面價最高的是溫嶺市城西街道鑒洋村XQ070120地塊,樓面價約18499元/平方米,由首入臺州的建發(杭州兆潤房地產開發有限公司)以封頂價23億元競得,競報無償返還保障房建筑面積約16700平方米,溢價率31.4%。

        進入樓面價前十榜單的路橋地塊為路橋區桐江路以東、現代大道以北地塊二,德信以24.38億元+返還保障房6000平方米競得,樓面價約15360元/平方米(未考慮配建返還等因素),刷新路橋樓面價。

        臨海地塊為邵家渡街道河陽路西側、臨邵路北側、21-2地塊(熊出沒小鎮北側),偉星以15.57億元競得,樓面價約12104元/平方米,溢價率25.3%。

        此外,成交金額最高的是路橋鳳棲社區地塊,保利以上限價格30.27億元競得,樓面價5379元/平方米,溢價率34.95%,無償返還人才住宅建筑面積5.59萬平方米。該地塊也是競爭最激烈地塊,經歷了734輪14個小時的激戰。

        根據以上一年土地成交的報道,再結合樓盤算法,我們可以大概測算一下未來的房價。

        房價=土地成本(30%)+開發費用(10%)+建安成本(20%)+稅費(15%)+利潤(15%)+其他費用(10%)。

        所以,通常來說,樓面地價越高,樓盤均價也會越高。從某種意義來說,樓面地價一旦確立,未來一兩年的房價也就有個基本價位了。

        首輔房產縱觀臺州歷年的爛尾樓盤,多是開發商參與土地拍掛之時,稍失理性,或者實力不足,也或者是定價過高,但最終都能妥善處理,以時間換空間方式,樓盤陸陸續續都在市場中予以去化。

        由上所述,人們不難看出,2021年土地市場的實際表現,表明臺州樓市短期上漲的動力固然不足,但要總體明顯下行,也是沒有可能。

        (三)從政策變化情況看樓市短期走向

        宏觀政策的大環境,是堅持房住不炒總方針下,因城施策。去年年末,金融信貸政策也開始轉暖,有利于房地產市場平穩發展,要軟著陸,而不是要硬著陸。即使是高懸房地產稅的利劍,也不是要讓房市崩盤,而是為了打壓炒作之風。即便是一流品牌房企,因為資本無序擴張,債臺高筑,可以倒下,但房地產市場還是要健康發展。

        就臺州本地來看,無論是商品房預售,還是二手房入市,以及人才引進獎勵和戶籍政策等等,都沒有發生明顯的變化,多是促進房地產市場健康穩定發展,客觀上都不存在要打壓房地產市場的情況。

        (四)從人口和規劃看樓市中長期走向

        來自網上數據顯示,臺州人均住房面積已超過51平米,高于全國平均水平。

        臺州綜合實力排名,在全國289個入選的城市中位居43名,處在前列。而且,在七五人口普查中,近10年間人口增速,臺州也是遠高于全國的平均水平。另一方面,臺州目前的城鎮化率還只有62%的水平,緩慢地再集聚還是有可能的。

        所以,在首輔房產看來,在較長時間里,臺州樓市還有穩定發展的潛力,期待普跌的情況一時還不會出現。

        當然,期望臺州樓市再度普漲的情況,也已非常困難,結構性稀缺,或結構性過剩,引發局部板塊上漲或下跌,肯定還會此起彼伏。

        從七五人口普查數據可以看出,臺州人口增速是低于浙江省全省平均水平的,同時年均增速還在逐漸下降之中。所以,對于臺州來說,人口紅利也將不再具有什么優勢可言。同時,臺州的人均收入水平,也排在全省的后面幾位。所有這幾個因素,不是一時三刻都能改變的,顯然難以支撐臺州樓市持續普漲。

        臺州樓市區域的結構性變化,從七五人口普查的數據中,也是可以窺見一斑的。路橋區、臨海市、溫嶺市、玉環市人口是減少的,而臺州市區總體是增加的,特別是椒江區域集聚較快,所以投資者更青睞在椒江買房。從網上論壇看到,許多在路橋工作的,而房子多是買在椒江的,還有黃巖、臨海、溫嶺、玉環等縣市區都有人陸續來椒江買房。

        臺州樓市區域的結構性變化,也反映出臺州這些年規劃實施的情況,椒江區作為臺州的行政中心區塊,各種區位優勢開始逐步顯現。

        隨著沿海高速的通車,杭紹臺高鐵的開通,s1輕軌即將完工,s2輕軌又在規劃之中,椒江區位優勢會進一步凸顯。各行各業的人才向椒江集聚,可謂是人心所向。顯然,在較長時間內,椒江區和集聚區對周邊縣市區的虹吸效應還將繼續,熱點板塊和中心區域還會被各路買房人追捧。

        網上有人這么說,溫嶺是溫嶺人的溫嶺,而椒江是全臺州的椒江。首輔房產覺得,這個不無道理。至少短期市場情況也是如此,椒江區域的新房簽約量,的確遠高于其它區域的人均水平,這都充分說明一個問題,那就是人們的投資熱情,至少眼下仍未消退。

        網上也有博主說,臺州已進入房住不炒的時代。首輔房產認為,就臺州市場整體而言,這個說法應該沒有問題,但是,要說未來的局部炒作,或者間歇炒作,肯定還有一定的慣性作用,就讓我們拭目以待吧。

        (編輯整理:天臺房產網

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