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        衢州樓市由熱轉涼只用7個月 三四線比一二線更

        來源:第一財經作者:發布時間:2022-4-5點擊: 人次

        這座浙江小城曾長期保持樓市平穩,疫情后卻一房難求,緊接著又一夜轉冷。

         

        萬萬沒想到,曾經最受房企親睞的長三角三四線城市,打響了全國取消限購限售第一槍。

         

        今年一季度,已經有超過60座城市發布樓市調控放松政策,而浙江省衢州市則成為首個全面放開限制政策的城市。4月2日,浙江省衢州市住建局發布《關于促進市區房地產業良性循環和健康發展的通知》,限購方面取消戶籍購房和企業購房的限制,限售方面取消了住房網簽后5年內不得轉讓的規定。

         

        易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經表示,衢州取消限購、限售有非常強的信號意義。近幾年,衢州樓市政策曾經頻頻收緊、調控嚴厲,但是今年一季度江浙一帶三四線城市的房地產市場較為疲軟,與去年相比落差很大,衢州是其中典型代表。衢州此次松綁力度較近期的鄭州、福州、哈爾濱等更大。

         

        去年7月、8月,衢州還曾兩度升級樓市調控,不僅補上限售“窟窿”,還給限購政策打“補丁”,以求給火熱的樓市降溫。短短7個月過去,衢州樓市發生了什么?

         

        浙江小城疫情后樓市“起飛”

         

        衢州,正如其名,是一個“四省通衢”之地,它位于浙江省西部、錢塘江源頭、浙閩贛皖四省相接處,南接福建南平,西連江西上饒、景德鎮,北鄰安徽黃山,東與省內金華、麗水、杭州三市相交。

         

        但在浙江省內,有一眾經濟強市實力奪目,衢州的存在感并不強。根據第七次人口普查數據,衢州市常住人口超過227萬人,常住戶籍人口比0.89,為人口流出型城市。2021年衢州市地區生產總值為1876億元,在浙江省內排名下游,而且只有經濟強市的零頭。

         

        在人均可支配收入方面,要率先實現“共同富裕”的浙江實力頗強,領跑全國。2021年浙江省全體居民人均可支配收入達到57541元,名義增長率為9.8%,人均可支配收入在各省中排名第一,全國總體排名第三,排名僅次于上海、北京,比排在第四名的江蘇。47498元)高出1萬元左右、比第六名的廣東。44993元)高出12458元。

         

        但衢州的人均可支配收入卻比浙江平均實力差了太多,2021年的數據為42658元,盡管同比大增12.5%,但在全省僅排倒數第二位,也遠不及江蘇和廣東的平均水準。

         

        從整體畫像看,衢州屬于富裕的浙江省一員,但是經濟實力、人均收入偏弱,排名在省內靠后,且有人口流出現象,基礎條件并不是非常利于房地產發展。

         

        所以在過去很長一段時期內,衢州的樓市是平穩的,并未出現過熱現象?硕鹧芯恐行臄祿@示,2016-2019年衢州樓市供求關系動態平衡,成交均價維持在10000-15000元/平方米的穩定區間。

         

        但是在2020年疫情出現之后,衢州樓市卻逐漸開始出現“一房難求”、優質新商品房源靠關系購買的現象。

         

        部分新房曾“一房難求”

         

        2020年上半年,受疫情影響,衢州樓市整體仍然供大于求,直到下半年6月-8月出現一波需求釋放。2020年年末至2021年年初,疫情后積累下來的購房需求開始集中釋放,衢州開始出現返鄉置業熱潮,樓市量價齊升。2021年2月,衢州的新房成交均價一下超越20000元/平方米。

         

        2021年上半年,衢州市場上一手房源供應量較少,在售樓盤屈指可數,市場開始進入供不應求階段,3月份的供求比僅0.42。與此同時,土拍市場上,高價地頻現,大幅推高樓市預期。

         

        根據克而瑞研究中心統計,2020年至2021年年中,衢州土拍市場上樓面均價突破萬元的涉宅地塊達30幅,主要集中于主城區柯城及江山市,其中成交樓面均價16000元/平方米以上的四塊地均位于柯城區,分別由綠城、貝林、志誠及杭州建杭力合置業競得,綠城于2021年2月競得柯城西區衢州智慧新城項目,成交均價高達17088元/平方米,溢價率55%。

         

        “浙江人投資房產意識相對比較強,而且衢州不少人在外工作、經商,有回老家買房的習慣,一旦發現房價有上漲苗頭,就愛扎堆買房,衢州人手上一般都要有一兩套房才安心。”一位衢州本地的“90后”市民告訴記者。

         

        種種因素疊加下,衢州市場整體供不應求。主城柯城西區在去年年中時,已無在售一手普通住宅產品,“一房難求”,限價政策下一手房均價24000-25000元/平方米,一二手房倒掛3000元/平方米左右。江山市從商者較多,城中房價推高至20000元/平方米出頭。根據克而瑞統計,2021年年初至年中,月均漲幅1000元/平方米,漲勢迅猛。衢江區近兩年房價由5000-6000元/平方米漲至16000-17000元/平方米,而龍游縣剛需項目均價12000-13000元/平方米,價格小幅上漲。

         

        由于不少板塊新房開盤即售罄,衢州部分項目甚至采取了公證介入購房搖號措施。

         

        面對樓市過熱,去年衢州接連加強調控。原本衢州在全市市域范圍內“限購”,本地人3套,外地人1套,新房限售五年,整體相對寬松。2021年7-8月,衢州兩度收緊政策,7月衢州市發布《關于進一步規范市區房地產市場秩序的通知》,從優化土地供應、實行區域限售和加強房價管控等八大方面制定新規,進一步遏制投機炒房行為,8月份首度實行限購管理,暫停向在市區范圍內擁有1套及以上住房的本市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房;對非本市戶籍無房家庭,需在衢州范圍內連續繳納城鎮社;騻人所得稅滿12個月,可在市區范圍內購買1套新建商品住房或二手住房。

         

        今年一季度樓市下滑超七成

         

        去年8月衢州樓市調控收緊之后,疊加全國樓市下行影響,衢州市場一夜轉冷。

         

        根據中指院統計數據,2021年3月,衢州市場熱度達到頂峰,單月新房網簽1313套,但到了8月份,單月新房網簽數據僅剩402套,到了12月市場出現緩慢回升,網簽也僅成交了746套。

         

        供不應求的情況徹底消失了,衢州城南一家樓盤在調控政策收緊后開盤,原來想走剛需跑量路線,一下子推盤500套,結果開盤半個月僅去化100套。

         

        今年一季度,房地產行業下行壓力持續,根據克而瑞數據,一季度百強房企整體業績規模同比大幅降低47%,三四線城市樓市比一二線更為低迷。

         

        衢州也不例外,樓市在2022年第一季度未見好轉,中指研究院數據顯示,一季度衢州商品住宅成交面積同比降幅超七成,3月份衢州新房成交了300余套。根據克而瑞研究中心數據,衢州2022年一季度總成交套數僅689套,同比去年一季度2872套,整整下滑了76%,成交均價也較去年同期顯著下降。

         

        原本,衢州這類長三角富裕省份的三四線城市,是房企近年來偏好搶占的市場,比如綠城、祥生、藍城、碧桂園等外來大房企近年來都在衢州拿地,但是2021年下半年起,外來房企拿地勢頭明顯減弱。

         

        從基本面來看,衢州樓市主要是內生型市場,本地客群占比達九成,外來投資客數量不多,而衢州的工薪階層收入并不高,公職人員和工薪階層收入在4000-5000元/月。這類城市在樓市泡沫消退后,更容易出現市場低迷情況。

         

        易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,此次衢州取消“兩限”意義重大,對比全國近期各地政策松綁,鄭州、福州取消了限購,哈爾濱和青島即墨取消了限售,而衢州政策更為全面,是松綁力度更強的代表城市,充分體現了對市場松綁的導向,將進一步減少購房顧慮,促進購房市場的活躍,對于房企去庫存有積極的作用。

        (編輯整理:天臺房產網

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